Damit sich ein Stadtteil nicht so verändert, dass langjährige Bewohnerinnen und Bewohner verdrängt werden, kann die Stadt besondere Vorgaben erlassen. Ob das für einen Teil des Unionviertels sinnvoll ist, soll nun vertieft untersucht werden – weitere Gebiete könnten folgen.
Elf Gebiete in Dortmund erfüllen die Grundbedingungen für eine Soziale Erhaltungssatzung. Sie liegen in Eving, in der Nordstadt, im Unionviertel und in der erweiterten City. Für das Gebiet „Union“ beauftragt die Stadt nun erstmals vertiefte Untersuchungen.
Ein Instrument aus dem Baugesetzbuch
Soziale Erhaltungssatzungen sind ein Instrument aus dem Baugesetzbuch. Sie sollen sicherstellen, dass sich die Bewohnerschaft in bestimmten Stadtteilen nicht zu schnell oder zu stark ändert. Denn wenn das passiert, kann es dazu kommen, dass die alte Infrastruktur – zum Beispiel Kitas, Schulen oder soziale Einrichtungen, aber auch etwa Straßen und Parkmöglichkeiten – und die neue Zusammensetzung der Bevölkerung nicht mehr zueinander passen.
Ob auch in Teilen Dortmunds ein Schutz vor Verdrängung geboten ist, hat das Amt für Stadterneuerung nun erstmals geprüft. Grundlage dafür war ein Ratsbeschluss aus 2024, dem ein Prüfauftrag aus der Lokalpolitik vorausgegangen war. Die Stadterneuerung nahm alle 145 statistischen Unterbezirke unter die Lupe, in denen mindestens 1.000 Menschen leben. Sie prüfte drei Punkte:
- Aufwertungspotenzial: Sind die Gebäude dort überwiegend in einem Zustand, der sich etwa mit Umbauten und neuer Ausstattung erheblich verbessen ließe?
- Aufwertungsdruck: Sind bereits laufende Veränderungsprozesse dieser Art erkennbar?
- Verdrängungspotenzial: Wohnen dort besonders schutzbedürftige Bevölkerungsgruppen?
In elf Gebieten treffen alle Kriterien zu
Um diese Fragen zu beantworten, kamen viele statistische Daten in den Blick – zum Beispiel das Alter der Gebäude, bekannte Miethöhen und -entwicklungen, der Anteil der Haushalte, die Sozialleistungen beziehen, oder die Dynamik beim Wiederverkauf von Eigentumswohnungen. Für die folgenden Gebiete sind die Grundbedingungen für Soziale Erhaltungssatzungen erfüllt:
- Union
- Nordmarkt-Ost
- Nordmarkt-Südost
- Westfalenhütte
- Hafen
- Hafen–Süd
- Hafen–Südost
- Nordmarkt-West
- Cityring West
- City Ost – City West
- Eving
Vertiefte Untersuchungen erforderlich
Das bedeutet aber nicht automatisch, dass die Stadt für all diese Gebiete Soziale Erhaltungssatzungen anstrebt. Um zu entscheiden, wo eine Soziale Erhaltungssatzung angezeigt und tatsächlich ein geeignetes Instrument ist, muss noch eingehender untersucht werden. Dazu befragt die Stadt zum Beispiel alle Immobilieneigentümer*innen und Bewohner*innen. Außerdem prüft sie genauer, wie es um die Wohnungen im Gebiet bestellt ist. Hierfür analysiert sie etwa flächendeckend die Miethöhen, den Modernisierungsstand und die energetische Ausstattung.
Flächendeckende Untersuchungen im Gebiet Union
Den Anfang macht die Stadt mit dem Gebiet „Union“. Denn dort gibt es sowohl das größte Potenzial für eine Aufwertung als auch den größten Druck dafür – und es gibt das Risiko, dass die bestehende Bevölkerung dort verdrängt werden könnte. Das Gebiet in der westlichen Innenstadt erstreckt sich entlang der Rheinischen Straße zwischen Huckarder Allee und Dorstfelder Brücke. Südlich ist es durch die Bahnlinien begrenzt, nördlich der Rheinischen Straße reicht es bis zum früheren Hoesch-Spundwand-Gelände. In dem Gebiet leben rund 1.700 Menschen.
Das Amt für Stadterneuerung beauftragt nun ein Planungsbüro mit der vertiefenden Untersuchung. Ergebnisse sind für 2027 zu erwarten. Ergibt sich daraus, dass eine Soziale Erhaltungssatzung geboten und sinnvoll erscheint, entscheidet schließlich der Rat darüber.
Hintergrund: Soziale Erhaltungssatzungen
Im Gebiet einer Sozialen Erhaltungssatzung gelten besondere Vorgaben. Wenn Eigentümer*innen ihre Wohngebäude umbauen oder deren Nutzungen ändern möchten, benötigen sie eine Genehmigung. Dies gibt der Stadt die Möglichkeit, Aufwertungsprozesse sozialverträglicher zu steuern. Wichtig ist: Alle Maßnahmen, mit denen Wohnungen instandgesetzt oder auf einen durchschnittlichen Standard gehoben werden, bleiben stets zulässig.
