Der Dortmunder Mietspiegel ist neu aufgestellt worden. Er zeigt, dass sich die Mieten in der Stadt unterm Strich deutlich erhöht haben – im Detail jedoch fallen die Steigerungen sehr unterschiedlich aus.
Auch der neue Dortmunder Mietspiegel ist wieder ein sogenannter qualifizierter Mietspiegel im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches (§ 558 d). Er hat eine Laufzeit von zwei Jahren – bis zum 31.12.2024.
Die Neuaufstellung des Dortmunder Mietspiegels wurde durch den „Arbeitskreis Mietspiegel“ begleitet. In dem Arbeitskreis haben sich Vertreter*innen der Arbeitsgemeinschaft Dortmunder Wohnungsunternehmen (ADW), des Haus & Grund Dortmund e. V., des Mietervereines Dortmund und Umgebung e. V., des DMB Mieterbund Dortmund e. V. – Mieterschutz –, des Amtes für Wohnen der Stadt Dortmund und des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund zusammengeschlossen.
Wissenschaftliche Basis für den Mietspiegel
Grundlage ist eine repräsentativ angelegte Befragung, die von der InWIS (Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung) Forschung & Beratung GmbH aus Bochum im Auftrag der Stadt Dortmund (Amt für Wohnen) durchgeführt und ausgewertet worden ist.
Die Datenbasis des neu erstellten Mietspiegels ergibt sich aus den Antworten von privaten und institutionellen Gebäudeeigentümer*innen, denen im Juni 2022 ein umfangreicher Fragenbogen zur Beantwortung übersandt worden war. Dem Institut InWIS Forschung & Beratung GmbH standen aus den Antworten der Eigentümer*innen Datensätze über rund 12.500 Dortmunder Wohnungen zur Auswertung zur Verfügung.
Änderungen im Vergleich zum bisherigen Mietspiegel
Die Systematik zur Anwendung des neuen Mietspiegels ist grundsätzlich gleich geblieben. Im Vergleich zum letzten Mietspiegel haben sich im Detail jedoch einige Änderungen ergeben. Beispielsweise hat sich in der Mietspiegeltabelle die Abgrenzung der Baujahresklassen geändert. Bei den Ausstattungsmerkmalen wird erstmalig ein deutlicher Zuschlag für energetisch höherwertige Wärmeschutzverglasungen ausgewiesen.
Das dem Dortmunder Mietspiegel seit 2002 zugrunde liegende Berechnungsmodell wurde nicht verändert, jedoch wird nun erstmals als Mittelwert das arithmetische Mittel anstelle des Medians verwendet. Die Umstellung ist vor dem Hintergrund der veränderten rechtlichen Rahmenbedingungen durch das Mietspiegelreformgesetz und der Mietspiegelverordnung sowie der Anwendung wissenschaftlich anerkannter Grundsätze im Arbeitskreis kontrovers diskutiert worden. Aus gutachterlicher Sicht ist die Verwendung des arithmetischen Mittels die korrekte Methodik, um die Mieten zu spiegeln und damit die Verhältnisse auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt wiederzugeben.
Während der Median die Mitte einer aufsteigenden Zahlenreihe darstellt, ist das arithmetische Mittel der rechnerische Mittelwert aus allen Werten. Der Median berücksichtigt die üblichen Mieten am unteren und oberen Rand weniger stark, während das arithmetische Mittel alle Mieten gleichwertig einbezieht. Wichtig bei den Berechnungen des Mittelwertes ist, dass eine sogenannte Ausreißer-Korrektur stattgefunden hat. Extrem hohe und niedrige Mieten, die nicht repräsentativ sind, wurden zuvor bereinigt.
Mietspiegel bildet Preissteigerungen auf dem Wohnungsmarkt ab
Im Ergebnis zeigt die Auswertung der Daten eine deutliche Erhöhung der Mieten auf dem Dortmunder Wohnungsmarkt. Die Mietspreissteigerungen fallen in Abhängigkeit vom Baualter, Ausstattung, Modernisierungszustand und Lage jedoch sehr unterschiedlich aus.
Für eine Standardwohnung der Baualtersklasse 1960 bis 1969 (60,01 – 80,00 m², mit Balkon, überwiegend Laminat, energetisch modernisiert, im Gebiet „Dortmund-West“) beläuft sich der Mittelwert auf 6,07 €/m². Innerhalb von zwei Jahren konnte für diesen Wohnungstyp im Vergleich zum vorherigen Mietspiegel (2021/2022) eine Mietsteigerung von rund fünf Prozent festgestellt werden.
Besonders die lagebedingten Mietpreisunterschiede sind in den letzten zwei Jahren gewachsen. So zeigen sich in der Innenstadt-Mitte sowie in Hörde für eine vergleichbar ausgestattete Wohnung überdurchschnittlich steigende Mieten (Innenstadt-Mitte: von 6,50 €/m² auf 6,94 €/m²; Hörde: 6,19 €/m² auf 6,68 €/m²). Erstmalig wird im Mietspiegel auch ein Zuschlag für das Gebiet „Innenstadt-Nord“ (+0,09 €/m²) ausgewiesen.
Fazit
Die seit Jahren erkennbaren Mietpreissteigerungen, die einerseits der angespannten Wohnungsmarktsituation in Dortmund und andererseits den hohen Baukostensteigerungen für Neubau- und Bestandsinvestitionen geschuldet sind, spiegeln sich nun zeitverzögert in der ortsüblichen Vergleichsmiete wider.
Der Dortmunder Mietspiegel ist am 24. Februar 2023 in den „Dortmunder Bekanntmachungen“ (https://www.dortmund.de/de/rathaus_und_buergerservice/publikationen/bekanntmachungen_amtsblatt/index.html) veröffentlicht worden und damit in Kraft getreten.
Service
Der Mietspiegel ist im Internet unter http://www.dortmund.de/mietspiegel auf der Homepage des Amtes für Wohnen der Stadt Dortmund abrufbar. Dort ist auch die Wohnlagenkarte verlinkt: https://geoweb1.digistadtdo.de/doris_gdi/mapapps4/resources/apps/mietspiegel/index.html?lang=de&vm=2D&s=100000&r=0&c=391289.51278585324%252C5707240.601376787.
Sonderdrucke des Mietspiegels sind ab dem 27. Februar 2023 beim Amt für Wohnen, Südwall 2-4 erhältlich oder können unter den Rufnummern
50-2 64 00, 2 39 42 und -2 26 46 sowie über das Serviceportal der Stadt Dortmund angefordert werden.
Auch die an der Erstellung des Dortmunder Mietspiegels beteiligten Verbände geben Sonderdrucke heraus.