Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund hat seinen jährlichen Grundstücksmarktbericht veröffentlicht.
Trotz gestiegener Finanzierungs-, Bau- und Energiekosten sind die Preise für Grundstücke weiter angestiegen. Aber: Im zweiten Halbjahr 2022 werden dann, erstmals nach Jahren, auch sinkende bzw. stagnierende Tendenzen bei den Grundstückspreisen deutlich. Gleichzeitig sind allerdings im zweiten Halbjahr weniger Kaufverträge geschlossen worden als in den Vorjahren. Die abgeschlossenen Kaufverträge des ersten Halbjahres waren noch unbeeinflusst von den Auswirkungen des Ukraine-Krieges. Ab Jahresmitte hingegen gibt es eine gewisse Kaufzurückhaltung, die durch die gestiegenen Hypothekenzinsen, gleichzeitig gestiegene Baukosten und absehbar gestiegene Energiekosten begründet war. Die in den vergangenen Jahren teilweise starken Preisanstiege sind seitdem nur noch gedämpft feststellbar – teilweise gibt es sogar Preisrückgänge.
Im Detail:
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund zeigt mit seinem aktuell veröffentlichten Grundstücksmarktbericht 2023 die Entwicklung auf dem Dortmunder Grundstücksmarkt auf. „Die Beobachtung des Grundstücksmarktes des Jahres 2022 war aufgrund der sich wandelnden Rahmenbedingungen eine der spannendsten der letzten Jahre. Wie wirken sich Energiekosten, gestiegene Hypothekenzinsen und erhöhte Baukosten auf den Grundstücksmarkt aus?“ – mit diesen Worten beschreibt Christian Hecker, Vorsitzender des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Dortmund, die Gemengelage rund um das Marktgeschehen im letzten Kalenderjahr. Jetzt stehen die genauen Daten fest.
Trotz eines deutlichen Rückgangs des Geldumsatzes und der Anzahl an Grundstückskaufverträgen im Jahr 2022 liegen die Preise für eigengenutzte Immobilien sowie auch der m²-Preis für bebaubare Wohngrundstücke über dem Niveau des Vorjahres. Der Umsatzrückgang ist auf ein geringeres Umsatzvolumen für hochpreisige, gewerblich genutzte Grundstücke und Mehrfamilienhäuser
zurückzuführen. Die veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen (u. a. steigende Finanzierungs- und Energiekosten) sind im zweiten Halbjahr durch eine Dämpfung der Kaufpreisentwicklung nachweisbar.
Das eigene Haus
Die Preisentwicklung eigengenutzter Wohnimmobilien ergibt bei der Betrachtung des gesamten Berichtsjahrs eine Steigerung von durchschnittlich 6 % bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern und bis zu 18 % bei Reihen- und Doppelhaushälften. „Aber die veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, wie erhöhte Finanzierungs1- und Energiekosten („warme Nebenkosten“) bremsen die noch deutlichere Preisentwicklung des ersten Halbjahres. Unterm Strich – auf das ganze Jahr betrachtet – zehren sie den Zuwachs des ersten Halbjahres nahezu vollständig auf“, rechnet Christian Hecker vor. So lag der Preiszuwachs bspw. bei freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern im ersten Halbjahr noch bei rund 12 %. Hier zeigt sich, dass mit steigenden Hypothekenzinsen und gleicher monatlicher Finanzierungsrate ein geringeres Finanzierungsvolumen zur Verfügung steht, was entweder zu einer Kaufzurückhaltung oder zu einer Kaufpreisreduzierung führt. Gleichzeitig wurden im Rahmen der Marktbeobachtung längere Vermarktungszeiten festgestellt.
Die Eigentumswohnung
Ähnlich verhält sich der Trend beim Wohnungs- und Teileigentum. „Für eine neu errichtete Eigentumswohnung sind letztjährig durchschnittlich rund 4.400 €/m² Wohnfläche und damit etwa 700 €/m² Wohnfläche mehr als im Vorjahr gezahlt worden“, führt Ulf Meyer-Dietrich, stellvertretender Vorsitzender des Gutachterausschusses aus. „Der höchste Preis für eine Eigentumswohnung liegt bei über 5.500 €/m² Wohnfläche. Beachtenswert hierbei ist, dass die Anzahl an neu veräußerten Eigentumswohnungen um mehr als 65 % zurückgegangen ist.“ Bei Wohnungseigentum im Bestand ist analog zur Immobilienrichtwertentwicklung ein durchschnittlicher Anstieg von 12 % über das Jahr betrachtet zu erkennen. Lag im ersten Halbjahr der Preisanstieg noch bei 19 %, so konnte in der zweiten Jahreshälfte auch hier eine rückläufige Wertentwicklung beobachtet werden. Auch hier spiegeln sich die deutlich gestiegenen Finanzierungs-, Bau- und Energiekosten des zweiten Halbjahres wider.
Die wirtschaftlich geänderten Rahmenbedingungen zeigen sich auch deutlich durch den Rückgang an Grundstückstransaktionen ab Juni 2022 im Vergleich zum Vorjahr.
Das Baugrundstück
Der Geldumsatz für unbebaute baulich nutzbare Grundstücke liegt 10 % über dem des Vorjahres. Die Anzahl der dem Geldumsatz zu Grunde liegenden Kauffälle ist hingegen deutlich um 30 % zurückgegangen. Der gestiegene Umsatz pro Kauffall findet sich auch im „Bodenpreisindex“, als Kennzahl für eine durchschnittliche Entwicklung im gesamten Dortmunder Stadtgebiet, wieder. So wurden Preise für unbebaute Wohnbaugrundstücke gezahlt, die im Mittel 14 % über den „Bodenrichtwerten“4 lagen. Die Bodenrichtwerte steigen im Stadtgebiet daher weiter an. Zwischen 30 und 70 € / m² mehr müssen Käufer kalkulieren Die Bodenrichtwerte für I-II geschossige Wohngebäude liegen damit zwischen 280 €/m² in Mengede und 800 €/m² in der südlichen Gartenstadt. Ursache für die Bodenrichtwertentwicklung ist insbesondere die stetige Verringerung freier Bauplätze.
Lediglich zwei Verträge wurden in klassischen Neubaugebieten abgeschlossen, beide in der Brechtener Heide. „Neben den deutlich gestiegenen Herstellungskosten ist insbesondere die begrenzte Anzahl an Bauplätzen ein Indikator für hochpreisigen Wohnungsneubau“, beschreibt Ulf Meyer-Dietrich die Situation.
Christian Hecker ergänzt einen zweiten Faktor, der neu hinzu kommt: „Auch durch Baustoffmangel bzw. Lieferengpässe und Handwerkermangel wird der Wohnungsneubau häufig erschwert oder zumindest verzögert, sodass sich der Wunsch nach (Wohn-)Eigentum für viele alternativ am ehesten mit Bestandsimmobilien verwirklichen lässt.“
Landwirtschaftliche Flächen
Bei landwirtschaftlichen Flächen erhöhen sich die Bodenrichtwerte im Norden bzw. Nordwesten um 0,50 €/m² auf 9,50 €/m². Die Bodenrichtwerte für gewerblich genutzte Grundstücke als auch für forstwirtschaftliche Flächen (ohne Aufwuchs) bleiben auf dem Niveau des Vorjahres.
Der Grundstückmarktbericht im Netz:
Vor dem Hintergrund der Markttransparenz können alle Interessierten das aktuelle
Grundstücksmarktgeschehen unter www.gars.nrw/dortmund nachvollziehen.
In einem neu erstellten Dashboard werden tagesaktuell Umsatz und Anzahl der Kauffälle – Gesamt oder nach Teilmärkten sortiert – in Relation zum Vorjahr abgebildet.
