In Dortmund-Brackel wird am 05. August ein Reihenmittelhaus zwangsversteigert, das in den vergangenen Jahren überwiegend ein Schattendasein geführt hat. Der vom Sachverständigen ermittelte Verkehrswert liegt bei 260.000 Euro – allerdings nicht ohne Grund unter dem, was vergleichbare Immobilien in der Gegend sonst aufrufen. Das Gutachten zeichnet das Bild eines Objekts mit deutlichem Renovierungs- und Modernisierungsbedarf.
Verhandelt wird die Immobilie unter dem Aktenzeichen 279 K 8/25 am Amtsgericht Dortmund. Zur Versteigerung gehören zwei Flurstücke: das Hausgrundstück am Botdingweg 27 mit 208 Quadratmetern sowie ein separates, 16 Quadratmeter großes Garagengrundstück in einer benachbarten Reihengaragenanlage. Anlass des Verfahrens ist die Aufhebung einer Eigentümergemeinschaft.
Baujahr 1968, seit Jahren leerstehend
Errichtet wurde das zweigeschossige, unterkellerte Einfamilien-Reihenmittelhaus 1968. Auf rund 106 Quadratmetern Wohnfläche verteilen sich Wohn-, Ess- und Schlafräume; das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut. Bewohnt wurde das Haus zuletzt vor etwa zwei Jahren. Entsprechend zieht sich der Sanierungsbedarf laut Gutachten durch nahezu alle Bereiche: Einfachverglaste Holzfenster aus der Bauzeit, abgewohnte Textilböden, vergilbte Wandflächen und veraltete Sanitärräume gehören zum Erscheinungsbild. Im Gäste-WC weist das Gutachten zudem einen vermuteten Wasserschaden aus, und die Gasheizung aus dem Jahr 1993 soll Hinweisen zufolge nicht mehr funktionieren. Auch energetisch wird das Gebäude an heutigen Maßstäben gemessen als ungenügend bewertet.
Umbau ohne Genehmigung
Eine besondere rechtliche Unschärfe ergibt sich aus dem Obergeschoss: Die ursprünglich vorhandene Loggia wurde zu einem späteren Zeitpunkt in den Wohnraum integriert – allerdings ohne dass sich eine Baugenehmigung dafür nachweisen ließe. Ähnliche Umbauten sind in der Nachbarschaft offenbar verbreitet, eine nachträgliche Legalisierung wäre aber mit Auflagen und Nachweisen verbunden. Der Sachverständige berücksichtigt dies mit einem entsprechenden Risikoabschlag.
Auch die zugehörige Garage ist sanierungsbedürftig. Feuchtigkeitsschäden an der Rückwand, abgeplatzter Beton und freiliegende Bewehrung mit Rostbefall sind dokumentiert. Hinzu kommt eine rechtliche Besonderheit beim Zugang: Die Garage liegt in einem Hof, der einem Dritten gehört. Ein dinglich gesichertes Wegerecht existiert nicht – nur eine schuldrechtliche Vereinbarung regelt die Nutzung.
Solide Lage trotz Substanzproblemen
Trotz aller Mängel bewertet das Gutachten die Lage als attraktiv. Der Botdingweg liegt in einer ruhigen Wohnstraße im Ortsteil Brackel, eingebettet zwischen Hannöverscher Straße, Flughafenstraße, Brackeler Hellweg und Rüschebrinkstraße. Zur nächsten Stadtbahnhaltestelle sind es rund 650 Meter, zum Stadtkern etwa sechs Kilometer. Auch Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kindergärten finden sich in fußläufiger Entfernung.
Rechnerisch entspricht der Verkehrswert rund 2.453 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche – inklusive Garage und Garagengrundstück. Aufgeteilt nach Flurstücken entfallen 253.100 Euro auf das Hausgrundstück, weitere 6.900 Euro auf das Garagengrundstück. Verhandelt wird vor dem Amtsgericht Dortmund am Gerichtsplatz. Wer bietet, sollte allerdings einkalkulieren, dass der Kaufpreis nur der Anfang sein dürfte.
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