Am 23. September kommt am Amtsgericht Dortmund eine kleine Eigentumswohnung im Stadtteil Körne unter den Hammer – kaum größer als ein Hotelzimmer, aber mit einem Gutachten, das viele Fragezeichen offenlässt. Verhandelt wird unter dem Aktenzeichen 278 K 5/25 die Wohnung Nummer 26 im zweiten Obergeschoss des Hauses Körner Hellweg 97, samt Kellerraum und einem Stellplatz auf dem Hinterhof. Ein Sachverständiger ermittelte einen unbelasteten Verkehrswert von 36.000 Euro, für das Zwangsversteigerungsverfahren wurde daraus nach einem Sicherheitsabschlag ein Wert von 32.000 Euro.
Ein Appartement, das niemand betreten durfte
Das Gebäude Körner Hellweg 97 gehört zu einem vierteiligen Wohn- und Geschäftshauskomplex mit den Hausnummern 97 bis 103, errichtet 1994 als Studentenwohnanlage mit insgesamt 66 Wohn- und 5 Gewerbeeinheiten sowie 32 Stellplätzen. Die zu versteigernde Wohnung selbst ist mit rund 21 Quadratmetern Wohnfläche denkbar klein: ein Appartement mit angeschlossenem Bad, ausgestattet – laut ursprünglicher Baubeschreibung – mit einer Singleküche samt Kühlschrank, Zweiplattenherd und Spüle.
Wie es darin tatsächlich aussieht, konnte der Gutachter beim Ortstermin im September 2025 allerdings nicht feststellen. Die Wohnung war nicht zugänglich, besichtigt werden konnten lediglich Treppenhaus und Kellergeschoss. Sämtliche Angaben zur Ausstattung des Appartements beruhen deshalb auf Annahmen und Vergleichswerten ähnlicher Baujahre – für ihre Richtigkeit kann laut Gutachten „im Detail keine Gewähr“ übernommen werden.
Verwahrloster Gesamteindruck
Was der Sachverständige in den zugänglichen Bereichen sah, fällt deutlich aus: Graffiti im gesamten Innenbereich, Putz- und Anstrichschäden, beschädigte Fliesen und Treppenstufen. Das Gutachten spricht von einem „insgesamt verwahrlosten Zustand“ der Gesamtanlage. Ungewöhnlich für ein gut 30 Jahre altes Gebäude: Es fanden sich keinerlei Hinweise auf Modernisierungen, dafür ein deutlicher Reparaturstau. Der Gutachter senkte deshalb die angenommene Restnutzungsdauer von eigentlich 49 auf 40 Jahre.
Auch abseits der Bausubstanz bleiben Unsicherheiten: Eine Hausverwaltung ließ sich nicht ermitteln, Auskünfte zu einer möglichen Instandhaltungsrücklage oder zu Zahlungsrückständen anderer Eigentümer liegen nicht vor. Für diese Risiken setzte der Gutachter zusammen 2.000 Euro Abschlag an, für das allgemeine Risiko unentdeckter Mängel durch die verwehrte Besichtigung weitere 4.000 Euro – macht in Summe den Sprung vom Verkehrswert nach § 194 BauGB (36.000 Euro) zum Verkehrswert im Zwangsversteigerungsverfahren (32.000 Euro).
Mittlere Lage in Körne
Trotz der Substanzprobleme liegt das Objekt keineswegs abgelegen. Der Körner Hellweg zählt zu den wichtigsten Ost-West-Verbindungen Dortmunds, die Stadtbahnlinie U43 verläuft direkt davor, die Haltestelle Am Zehnthof liegt rund 130 Meter entfernt. Bis zur Innenstadt sind es etwa 3,5 Kilometer, Geschäfte des täglichen Bedarfs finden sich im Umkreis von unter einem Kilometer. Allerdings ist die Straße auch laut: Das Umgebungslärmportal NRW weist für die Fassade einen 24-Stunden-Lärmpegel von mindestens 75 Dezibel aus – deutlich über den in NRW üblichen Auslösewerten für Lärmschutzmaßnahmen.
Baurechtlich ist die Nutzung als Wohnung unstrittig zulässig, das Grundstück gilt als vollständig erschlossen und erschließungsbeitragsfrei. Altlasten oder Bergschäden sind nach Auskunft der zuständigen Behörden nicht bekannt, auch wenn das Grundstück über einem historischen Steinkohle- und Eisenerz-Bergwerksfeld liegt. Eine Baulast aus den 1990er-Jahren verpflichtet die Wohnungen im Gebäude formal zur Nutzung als Studentenappartements – in der Praxis wird das laut Gutachten allerdings kulant gehandhabt und dürfte den Wert nicht beeinflussen.
Wer sich für die Zwangsversteigerung interessiert, findet weitere Informationen zum Verfahren im ZVG-Portal des Landes NRW.
