Für das Grundstück an der Wellinghofer Straße 118 in Dortmund-Hörde liegt ein Verkehrswertgutachten im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens vor. Das Amtsgericht Dortmund hatte die Bewertung des mit einem freistehenden Einfamilienhaus bebauten Grundstücks in Auftrag gegeben. Zum Stichtag 20. März 2024 wurde der unbelastete Verkehrswert auf 264.000 Euro festgesetzt. Unter Berücksichtigung eines eingetragenen Wegerechts ergibt sich ein belasteter Verkehrswert von 262.200 Euro.
Das Objekt befindet sich im Stadtbezirk Hörde in einer mittleren Vorortwohnlage. Die Verkehrsanbindung wird im Gutachten als günstig beschrieben: Bushaltestellen liegen in unmittelbarer Nähe, auch die Dortmunder Innenstadt sowie die B54 und die A45 sind gut erreichbar. Gleichzeitig weist der Sachverständige auf Beeinträchtigungen durch den Verkehr auf der stark befahrenen Wellinghofer Straße hin.
Schmales Grundstück mit großem Gartenbereich
Das Bewertungsobjekt setzt sich aus vier Flurstücken mit einer Gesamtfläche von rund 799 Quadratmetern zusammen. Ein Teil der Fläche wird vor Ort als öffentliche Verkehrsfläche beziehungsweise Bürgersteig genutzt. Das eigentliche Grundstück ist schmal und tief geschnitten: Im vorderen Bereich beträgt die Breite rund acht Meter, im rückwärtigen Bereich etwa 15 Meter. Der Garten ist nach Westen ausgerichtet.
Planungsrechtlich liegt das Grundstück überwiegend in einem allgemeinen Wohngebiet. Für Teile des hinteren Grundstücks ist eine private Grün- beziehungsweise Hausgartenfläche festgesetzt. Neben dem Wohnhaus befinden sich nach Aktenlage außerdem eine Gartenlaube sowie ein Schuppen auf dem Grundstück.
Keine Innenbesichtigung möglich
Bei dem Gebäude handelt es sich um ein freistehendes, unterkellertes Einfamilienhaus mit zwei Vollgeschossen und Dachgeschoss. Das ursprüngliche Baujahr ist nicht eindeutig bekannt, dürfte laut Gutachten jedoch vermutlich vor 1900 liegen. Archivierte Bauunterlagen beginnen erst im Jahr 1926.
Eine Innenbesichtigung war beim Ortstermin nicht möglich. Das Haus konnte lediglich von außen bewertet werden; auch das Grundstück war von der Straße aus nicht einsehbar. Der Sachverständige weist deshalb ausdrücklich auf erhebliche Unsicherheiten hin – unter anderem im Hinblick auf den tatsächlichen Zustand, die Ausstattung, die Raumaufteilung sowie mögliche Mängel oder Schäden.
Die Wohnfläche wurde auf Grundlage der vorhandenen Unterlagen mit rund 70 Quadratmetern angesetzt. Das Dachgeschoss wurde dabei nicht als Wohnfläche berücksichtigt, da eine entsprechende Nutzung nicht nachgewiesen werden konnte.
Von außen mache das Gebäude laut Gutachten einen dem Alter entsprechenden, noch ausreichenden Eindruck. Gleichzeitig wurden mehrere Mängel und ein Instandhaltungsrückstau festgestellt. Genannt werden unter anderem Risse und Putzabplatzungen an der Fassade, abblätternde Anstriche, sanierungsbedürftige Holzfenster und Rollläden sowie ein Glasbruch an der Hauseingangstür.
Auch energetisch wird das Haus als nicht wesentlich modernisiert eingeschätzt. Ein Energieausweis lag dem Gutachter nicht vor. Zur Haustechnik konnten ebenfalls nur Annahmen getroffen werden; unterstellt wurde unter anderem eine Gaszentralheizung.
Bergbauliche Situation geprüft
Im Gutachten wird zudem die bergbauliche Situation des Grundstücks behandelt. Das Grundstück liegt über ehemaligen Bergwerksfeldern. Nach eingeholten Auskünften sowie einer zusätzlichen bergbaulich-geotechnischen Stellungnahme wird die Wahrscheinlichkeit bergbaulicher Nachwirkungen jedoch als „wenig wahrscheinlich“ eingestuft.
Der hinzugezogene Sachverständige kam zu dem Ergebnis, dass nach aktuellem Kenntnisstand keine weiteren Untersuchungen oder Maßnahmen zur Gewährleistung der Standsicherheit der Tagesoberfläche erforderlich sind. Bei möglichen Neubauten, Nutzungsänderungen oder Erweiterungen könnten zuständige Behörden allerdings künftig zusätzliche Nachweise verlangen.
Sicherheitsabschlag wegen fehlender Innenbesichtigung
Zur Wertermittlung wurde das Sachwertverfahren herangezogen. Der zunächst ermittelte Sachwert lag bei rund 294.000 Euro. Da keine Innenbesichtigung möglich war, wurde ein Sicherheitsabschlag in Höhe von 30.000 Euro berücksichtigt. Daraus ergibt sich der unbelastete Verkehrswert von 264.000 Euro.
Ein im Grundbuch eingetragenes Wegerecht betrifft einen Teil des rückwärtigen Flurstücks. Der Werteinfluss dieses Rechts wurde mit 1.800 Euro bewertet. Daraus ergibt sich der belastete Gesamtverkehrswert von 262.200 Euro.
Auch für die einzelnen Flurstücke wurden Werte ermittelt. Das mit dem Wohnhaus bebaute Flurstück 816 wurde unbelastet mit 125.900 Euro angesetzt. Für das Flurstück 818 ergibt sich belastet ein Wert von 93.400 Euro, für Flurstück 817 ein Wert von 42.000 Euro und für Flurstück 815 ein Wert von 900 Euro.
Älteres Haus mit Chancen und Risiken
Insgesamt beschreibt das Gutachten das Objekt an der Wellinghofer Straße 118 als älteres Einfamilienhaus auf einem vergleichsweise tiefen Grundstück. Positiv bewertet werden vor allem die Lage im Dortmunder Süden, die gute Verkehrsanbindung und der große rückwärtige Grundstücksbereich. Wertmindernd wirken sich unter anderem die Lage an der stark befahrenen Straße, der ungünstige Grundstückszuschnitt, erkennbare Mängel sowie die erheblichen Unsicherheiten durch die fehlende Innenbesichtigung aus.
